Lei do Inquilinato: deveres do proprietário e do inquilino

29/8/2018

A Lei do Inquilinato estabelece regras para a locação de imóveis, que são muito importantes para equilibrar os direitos e deveres de proprietários e inquilinos. Assim, ambos ficam cientes de suas responsabilidades e se relacionam melhor durante a vigência do contrato de locação.

Neste conteúdo, você vai contar com as orientações do advogado especialista em direito imobiliário, Julio Engel, sócio fundador da Engel e Rubel Advogados e autor de um blog com diversos conteúdos bacanas sobre curiosidades do âmbito de direito que vale a pena conferir! Vamos lá?

Deveres do proprietário
Segundo o Artigo 22 da Seção IV da Lei do Inquilinato, o locador deve:

  1. Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;
  2. Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
  3. Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
  4. Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
  5. Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
  6. Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
  7. Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
  8. Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
  9. Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
  10. Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Quais são as despesas extraordinárias de condomínio?
São aquelas que procedem de imprevistos. No caso da locação de imóveis, o locador deve arcar com:

  • Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
  • Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
  • Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
  • Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
  • Instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
  • Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
  • Constituição de fundo de reserva.

E se o proprietário não cumprir com seus deveres?
“O inquilino pode notificar o proprietário ou a imobiliária intermediadora, relatando quais os deveres incumbidos ao locador estão sendo descumpridos e solicitando a regularização da situação. É interessante que haja previsão expressa em contrato de penalidade pecuniária caso o locador descumpra suas obrigações. Se for necessário, o inquilino terá fundamento judicial para exigir o cumprimento forçado da obrigação ou pedir a extinção do contrato por culpa do locador”, explica Engel.

Deveres do inquilino
De acordo com o Artigo 23 da Seção IV, o inquilino deve:

  1. Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
  2. Servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
  3. Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
  4. Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;
  5. Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;
  6. Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
  7. Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
  8. Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;
  9. Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora;
  10. Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;
  11. Pagar o prêmio do seguro de fiança;
  12. Pagar as despesas ordinárias de condomínio.

Quais são as despesas ordinárias de condomínio?
São os gastos rotineiros e necessários para a manutenção do condomínio. Portanto, o inquilino fica responsável por:

  • Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
  • Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
  • Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
  • Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
  • Manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
  • Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
  • Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
  • Rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
  • Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

O locatário só fica responsável pelas despesas ordinárias se forem comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer momento a comprovação das mesmas.

E se o inquilino não cumprir com seus deveres?
“O locador tem a seu favor previsões de cominações pecuniárias, que se aplicam em desfavor do locatário que descumpra suas obrigações. Dependendo da obrigação descumprida, como, por exemplo, falta de pagamento ou utilização do imóvel para fim diverso do ajustado, poderá o locador pleitear judicialmente a extinção do contrato e o despejo do locatário”, afirma Engel.

Segundo o advogado, em todo caso a notificação é importante para cientificar ambas as partes do descumprimento da lei, pois também serve como prova documental em uma discussão judicial.

Riscos da locação direta
Engel explica que a locação direta com o proprietário é realizada de modo informal. Muitas vezes, a contratação não é documentada e, quando há contrato, os termos não estão de acordo com a lei ou a própria vontade das partes.

“Certos direitos e deveres exigem a manifestação de vontade das partes, que estão estipuladas em contrato. Alguns conflitos acabam ocorrendo em virtude da falta de ajuste prévio. A falta de um instrumento contratual impede a concessão de liminar de despejo”, alega Engel.

Importância da imobiliária na locação de imóveis
De acordo com as considerações feitas acima, Engel ressalta que a intermediação de uma imobiliária é recomendada na relação entre proprietário e inquilino ou que, no mínimo, a redação do contrato seja feita por um advogado especializado em direito imobiliário.

“A imobiliária deve atuar de forma idônea em relação às partes do contrato, sempre prezando pelo cumprimento da Lei do Inquilinato. Não podendo, por exemplo, afastar dos termos contratuais todos os deveres do locador, por figurar como contratante dos seus serviços. As cláusulas devem ser dispostas de forma que estejam previstos os direitos e deveres de ambas as partes, e ainda, que as penalidades em caso de descumprimento sejam impostas a ambos”, afirma Engel.

Como uma corretora de seguros ajuda no processo de contratação
No caso da locação de imóveis, empresas como a CSI também desempenham um papel importante. Segundo o advogado, “um contrato de seguro pode assegurar tanto o recebimento dos locativos em caso de inadimplemento do locatário, assim como danos físicos no imóvel. Sempre é importante que os segurados tomem ciência prévia e inequívoca das coberturas e exclusões. Assim, o seguro pode contribuir para que eventual parte lesada não fique no prejuízo”.

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