Lei de locação: modalidades de garantias locatícias

25/10/2018

A lei de locação regulamenta o mercado de aluguel residencial ou comercial. Há diversas seções que a compõem e uma delas nós já abordamos aqui no blog, que é a Lei do Inquilinato: deveres do proprietário e do inquilino.

Aproveitamos o gancho para apresentar as modalidades de garantias locatícias previstas nesta lei, uma vez que o contrato de locação é definido com base em uma delas. Aqui, você vai saber um pouco melhor sobre cada uma e ainda conhecer algumas curiosidades. Vamos lá?

Seção VII: Garantias Locatícias
Para elaborar o contrato de locação, o proprietário pode exigir do inquilino apenas uma das seguintes modalidades:

1. Caução
O inquilino deve dar ao proprietário o valor de até três aluguéis como garantia de locação. O pagamento precisa ser feito no momento de fechar o contrato de aluguel. Segundo a lei, as formas de pagar a caução podem ser:

  • Em bens móveis, devendo ser registrada em cartório de títulos e documentos, ou imóveis, devendo ser averbada à margem da respectiva matrícula.
  • Em dinheiro, não podendo exceder o equivalente a três meses de aluguel. Nesse caso, a caução deve ser depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
  • Em títulos e ações, devendo ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

2. Fiança
Aqui, refere-se ao fiador, pessoa com casa própria e que fará parte do contrato de locação para arcar com o aluguel caso o inquilino se isente. De acordo com a lei, o proprietário pode exigir um novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia locatícia nos seguintes casos:

  • Morte do fiador;
  • Ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente (Lei nº 12.112)
  • Alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
  • Exoneração do fiador;
  • Prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
  • Desaparecimento dos bens móveis;
  • Desapropriação ou alienação do imóvel;
  • Exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento (Lei nº 11.196);
  • Liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta lei (Lei nº 11.196);
  • Prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 dias após a notificação ao locador (Lei nº 12.112).

3. Seguro de fiança locatícia
Segundo o artigo 41 da Seção VII, o seguro de fiança locatícia abrange a totalidade das obrigações do locatário. Esta é a modalidade que vai garantir ao proprietário o recebimento por parte da seguradora os valores previstos em contrato, caso o inquilino fique inadimplente.

4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Esta categoria de garantia locatícia, regulada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), permite ao inquilino dar ao proprietário o seu direito sobre fundos de investimento. Em caso de inadimplência do inquilino, o proprietário pode utilizar isso para quitar a dívida.

O que acontece se o proprietário cobrar mais de uma das garantias locatícias no contrato de locação?
A Seção VIII da lei de locação prevê a pena de prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do inquilino, caso o proprietário cobre mais de uma das modalidades de garantia no mesmo contrato, seja por motivo de locação ou sublocação.

O Seguro Fiança e o Título de Capitalização pela CSI
Pela CSI, você tem dois tipos de Seguro Fiança à sua disposição: o gratuito, no qual o proprietário paga pelo inquilino, e o pré-aprovado, no qual o locatário tem seu cadastro avaliado gratuitamente e recebe um comprovante de limite pré-aprovado para alugar o imóvel de sua preferência.

Além dessa solução, há também o Título de Capitalização, no qual você não precisa comprovar renda, apenas adiantar os três meses de aluguel como garantia no momento de fechar o contrato.

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